Det er ingen hemmelighed, at jeg elsker ejendomsinvestering. Det er faktisk min favorit aktivklasse og klart den, hvor jeg har den største interesse. I denne artikel vil jeg komme ind på, hvad det personligt er for mig, der gør ejendomme særligt interessante.
Mulighed for gearing
En af de største fordele jeg ser i ejendomsinvestering er, at der er mulighed for at geare din investering både billigt og med fast rente. Ved at optage realkreditlån kan man låne penge med en fast rente og afdrag for helt ned til 0,5% i 30 år. Det bliver nærmest ikke billigere. Omvendt vil du også kunne geare din aktieinvestering. En investeringskredit vil dog ofte komme med en variabel rente og du risikerer, at banken opsiger kreditten, hvis dine aktier falder i værdi. Et realkreditlån kan ikke opsiges så længe du overholder dine betalinger.
Markedet er ikke effektivt
Derudover finder jeg også ejendomsmarkedet interessant fordi markedet ikke er effektivt. Nu om dage på aktiemarkedet bliver tilgængelig information indregnet i aktier på få sekunder. Så når en virksomhed kommer ud med regnskab vil prisen straks efter justeres til, hvad markedet nu mener, at virksomheden er værd. Det vil altså sige, at markedet (i hvert fald teoretisk set) er prissat korrekt.
Sådan er det ikke med ejendomme. Her kan du laver handler, hvor du køber ejendommen til mindre end markedsværdien. Det kan der være mange grunde til. Ved lejligheder og huse står folk nogle gange i den situation, at de har behov for, at komme af med ejendommen hurtigt. Det kan være, at de står og skal flytte i et nyt hus eller der kan være andre grunde til, at de har behov for hurtig likviditet og derfor er villig til at give afslag i prisen. Derudover handles flere investeringsejendomme som skuffesager og de er altså ikke tilgængelige på nettet. Det kræver derfor som investor, at du tager kontakt til ejendomsmægleren for at finde ud af, at ejendommen er udbudt. Det gør at der ikke er så mange potentielle kunder på ejendommen og derfor kan det i nogle tilfælde resultere i, at man kan få den til en fordelagtig pris.
Jeg har selv indflydelse på investeringen
En anden af de ting, som jeg finder super tiltrækkende ved ejendomsinvestering er, at jeg selv har indflydelse på investeringen og i nogen grad også dens performance. Du kan vælge, at lave mindre opgaver på ejendommen selv. Såsom at male lister eller andre ting, der giver dig en besparelse. Det kan også være, at du laver nogle af de administrative opgaver selv, såsom bogføring og på den måde sparer nogle omkostninger, hvilket i sidste ende giver et højere afkast.
Af andre ting der har stor betydning for investeringen er valg af lejer og fastsættelse af husleje. Ved at sørge for, at lave god reklame for lejligheden når den skal udlejes og dermed tiltrække nogle lejere af højere kvalitet kan du sikre dig, at der er større chance for, at lejerne behandler lejligheden godt samt betaler deres husleje til tiden. Derudover kan man oftest også kræve en højere husleje, hvis man forstår at markedsføre lejligheden da efterspørgslen vil være større. De lejligheder jeg ejer ligger i en kommune, der ikke er huslejereguleret. I de fleste kommuner i Danmark er der et loft for, hvor meget huslejen må være og det kan derfor være svært, at tage en højere leje da den tilladte leje ofte ligger en del under, hvad folk er villige til at betale.
Stabilt afkast
Til slut er jeg også glad for det stabile afkast, som ejendomme giver. Folk skal altid bruge et sted at bo også i krisetider. Derfor tilbyder ejendomme et godt og stabilt afkast, da en økonomisk krise ofte ikke har den store effekt på lejemarkedet. Det kan godt være, at prisen på din ejendom på papiret bliver mindre værd, men dit Cash flow vil stadig bestå og dermed også dit afkast. Jeg investerer altid i ejendomme udelukkende med det formål, at tjene på driften af ejendommen. Altså at leje den ud. Derfor betyder værdistigninger ikke så meget for mig, det er en bonus der måske kommer engang når der sælges.
Lav risiko
Ejendomsinvestering er forbundet med lav risiko. Tidligere var man afhængig af, at ejendommen steg i værdi for at lave et godt afkast. Sådan er det ikke mere. De lave renter på realkreditlån har gjort, at man kan lave meget flotte afkast udelukkende på driften. Man kan derfor i dag i højere grad se ejendomme som en obligation, hvor du får en nogenlunde fast rente på din investering. Den eneste risiko ved investeringen er tomgang og værditab. Værditab er dog kun en risiko såfremt du sælger ejendommen, hvorfor tomgang er den største risiko. Ved at investere i mellemstore byer med uddannelses intuitioner og er sundt lejemarked kan denne risiko minimeres betragteligt. Det er især et godt alternativ at have i sin portefølje i stedet for obligationer, hvor det kan være meget svært at generere et positivt afkast på.
Alt i alt synes jeg, at ejendomme leverer et godt risikojusteret afkast og et gearet afkast langt over det forventede afkast på aktier. Derfor vil jeg også mene, at det er et godt supplement at have i sin portefølje til både aktier, obligationer og evt. crowdlending da det gør, at du er spredt ud over flere aktiv klasser og dermed ikke er så sårbar overfor en nedgang i den globale økonomi.